Önce, uzun yazı okumak istemeyenler için yedi maddede kısa bir özet:
1.Türkiye ÅŸu anda “baÅŸka bir ÅŸey düÅŸünmeden” bütün gücüyle konut sorununa odaklanmalıdır. Tabii ki yapılan bütün vaadler "umut" yaratır ama altı ay sonra gelecek kış günleri o umutlardan da öte sert bir "gerçek"tir.
2.Bu soruna çözüm önerilirken iÅŸin bundan etkilenecek çok sayıdaki boyutu gözardı edilmemelidir.
3.Konut sorunu içinde olduÄŸumuz ekonomik koÅŸullar gözardı edilerek çözülemez
4.Sorunun çözümünde piyasa dengeleri gözetilirken mutlaka devlet müdahalesi de gerekecektir.
5.Bu sorunun çözümü dış politik geliÅŸmelerden bağımsız deÄŸildir.
6.Vatandaşın acil ihtiyacı mülk deÄŸil "başını sokacağı konut"tur.
7.Bütün bunları “belirli bir strateji ile” ve “dağılmadan” yürütebilmek için “Konut Bakanlığı” gibi bir birim oluÅŸturulmalıdır.
*
Åžimdi bu baÅŸlıkları “uzun yazıları okumaya da razı” olanlar için biraz daha açalım:
Türkiye halkının önemli bir kısmı açlık ve yoksullukla cebelleÅŸirken buna ÅŸimdi, -üstelik orta gelir gruplarını da üzen- bir yenisi “kiralık konut sorunu eklenmiÅŸtir. Üstelik “kiralık konut sorunu” yoksulluk ve açlıktan daha da zor çözümlenecek bir konudur.

En nihayetinde aç ve yoksullara gıda yardımları yapar, kampanyalar düzenler iyi kötü bir sonuç alırsınız da, başını sokacak bir ev bulamayanlara yiyecek yardımında olduÄŸu gibi kolayca başını sokabilecek bir konut veremezsiniz. Hele bu sorun yaÅŸadığımız depremle birlikte daha da katmerlenmiÅŸse…
Altı ay sonrası kıştır, enflasyondaki yükseklik ve daha da yükselme istidadı sorunu daha da büyük ve acil olarak siyasetin kapısına dayamıştır. Bu durum tabii ki eldeki bütün imkanların her ÅŸeyden önce buna ayrılmasını, dikkatlerin buna çevrilmesini gerektirmektedir. Zira aksi halde kitleleri barındıracak yer bulunamayacaktır.

Konut/kira sorununun ele alınmasında olayın çok deÄŸiÅŸik yönleriyle düÅŸünülmesi gerekmektedir. Tabii ki herkes düÅŸünmeli, yeni öneriler geliÅŸtirmelidir.
Åžimdi bunlardan hemen aklımıza gelenleri sıralamaya çalışalım.

-“Başın sokulacağı dam” anlamında düÅŸündüÄŸümüzde, belirli bir standarttan fazlasını aramamak halinde dahi talebi karşılayacak kadar konut arzı/sunumu yoktur. Bu konudaki arzı arttırabilmek için her sorun aşılsa bile “zaman” çok kısıtlıdır, önümüzdeki kışa sadece 180 gün vardır.

-Yeni konut üretimi ÅŸu anda bütçenin kaldıramayacağı büyüklükte bir maliyet oluÅŸturmakta olduÄŸuna göre giriÅŸilecek üretimde talep sahiplerinden de katkı alabilmek için “ödeme kabiliyetine göre” örneÄŸin dört maliyet kategorisi seçilmeli ve kısmen de olsa üst gelir gruplarından alınabilecek ödenti ile alt gelir gruplarının yükü hafifletilerek proje paketleri içerisindeki artı ve eksiler bir arada düÅŸünülüp kamuya olan “paçal” maliyet düÅŸürülmelidir..

-Konut üretiminde para kadar gerekli olan bir baÅŸka kalem, seri inÅŸaatlar yapabilme kabiliyetidir. Bu nedenle bizde oldukça geliÅŸmiÅŸ olan müteahhitlik sektörü ile “çözüm ortaklığı” yaratılmalıdır.
Bu ortaklıkta, finansman gücü olan inÅŸaat firmalarının verilecek devlet garantileri ile orta-uzun süreli konut yatırımcıları haline getirilmesi düÅŸünülmelidir. Bunun için ülkedeki konut fiyatlarına endeksli sertifikalar çıkarılıp tasarruf sahiplerinden de katkı alınabilecektir.

-Yeni konut üretimi, her zaman taşıdığımız yüksek deprem riski ve konut açığındaki yetersizliÄŸin muhtemel sosyal sonuçları dolayısıyla her koÅŸulda yüksek tempoyla yürütülmelidir.

-Ä°nÅŸaat sektörünün diÄŸer sektörlerin lokomotifi olması, bu soruna çare aranırken diÄŸer sektörlerde canlılık yaratarak zor durumdaki yurttaÅŸa bir baÅŸka yoldan, piyasa mekanizması yoluyla da belirli bir katkı yaratacak, mobilyacı, tekstilci, beyaz eÅŸyacı, nakliyeci ve pek çok esnaf iÅŸ bulacak, istihdamı geniÅŸletecektir.

-Türkiye’de kiralık konut arz/talebinde baÅŸta yüksek enflasyon etkili olmaktadır. Konut sahipleri, enflasyon beklentilerindeki tedirginlikle kiraları “razı olabilecekleri getiri”den de yüksek tutmaktadır.
Bu faktörün ortadan kaldırılması için kiraların belirli bir ölçü birimine endekslenmesi, mülk sahiplerine reel gelirini koruyabilme açısından kısmen bir güvence verebilir, böylece köpürtülmüÅŸ fiyatlandırmada makul bir indirim, bir istikrar saÄŸlanabilir.

-Mülk sahiplerinin kira konusundaki taleplerini yükselten bir baÅŸka unsur, konut fiyatlarındaki yükselme eÄŸilimi ve buna olan inançtır. Mülk sahibi, her zaman iyi bir fiyata satabileceÄŸini düÅŸündüÄŸü konutunu kolayca ve düÅŸük bir ücretle kiraya vermekten çekinmekte, çoÄŸu zaman da boÅŸ tutmaktadır. Bu yüksek beklentinin emlak alım ya da emlak vergilerinde yapılacak artışla ve örneÄŸin “ÅŸehir rantı vergisi” ile dengelenmesi, mülk sahiplerinin kiradan deÄŸil mülkü satmaktan beklediÄŸi kazanç arzusunu dizginleyebilecektir.

-Mülkiyetin toplum yararına sınırlandırılabilmesi kabul edilmelidir. Ülkede ihtiyaç fazlası olup çeÅŸitli nedenlerle boÅŸ tutulan önemli sayıda konut vardır. Mülkiyet hakkının sınırsızlığına sığınıp kullanıma sunulmayan bu mülklerin boÅŸ tutulması halinde kiraya verilen ya da konut olarak kullanılanlara göre daha yüksek vergilendirilmesi, bir bakıma “boÅŸ konut vergisi” uygulanması bu konutların da piyasaya sunulmasına hizmet edecektir.

-Kiralardaki yükseklik, kamu personelini her yönden büyük bir sıkıntıya sokmakta hatta hizmet kalitesinde düÅŸüklüÄŸe, “bozulmalara” yol açmaktadır. Åžehirlerin merkezinde olmamak ve uygun servis imkanları saÄŸlanarak uygulanacak yeni “lojman” politikaları, hem kamu hizmetindeki ahlakı koruyacak, memuru rahatlatacak, hem ÅŸehir merkezlerinde bir miktar kiralık konut kapasitesi yaratacaktır.

-Kiralık konut talebinde özellikle son dönemlerde yükselen talebin nedenleri arasında dış göç önemli bir unsurdur. Dış göçün önlenmesi ve giderek tersine döndürülebilmesi, ekonomi kadar dış politikanın da önemli konularındandır. Ülkedeki kiralık sorununda enflasyondan önce dış göçün payı vardır. Döndürelim 1 milyona yakın hanedeki yabancıyı, kiralık konutta hemen bu kadar kapasite açılacak, kiralar düÅŸecektir.

-Kamu, konut sorununu çözerken genellikle yurttaşı yeniden mülk sahibi yapmaya uÄŸraÅŸmakta, bunun finansmanını saÄŸlamak için peÅŸinat sırasında yurttaşı finans sektörünün kucağına atmaktadır. Bunun yerine mümkün olduÄŸunca kiralık konut üretmesi daha uygun olacaktır. Çünkü ülkenin sorunu mülkiyet sahibi olmak deÄŸil kira yoluyla da olsa başını sokacak bir yer bulabilmektir. Bu yol seçildiÄŸinde tabii ki finansman daha profesyonelde ve daha ucuza gelecek, yurttaÅŸlar ev taksiti yerine makul (ÖrneÄŸin asgari ücretin yarısına sabitlenmiÅŸ) kiralar ödeyerek daha kolay barınacaklar, evlerini daha standart ölçü ve maliyetlerle donatacaklardır.

-Türkiye’de tarım ve hayvancılıktaki üretimsizlik, büyük ÅŸehirlere yoÄŸun iç göçü yaratmıştır. Kira sorununun büyümesi elbette ki bundan da kaynaklanmaktadır. Åžehirden köye göç ÅŸiddetle özendirilerek hem üretim arttırılmalı hem ÅŸehir üzerindeki kira baskısı azaltılmalıdır.

-Kentlerdeki ve özellikle büyük kentlerdeki yoÄŸunluk kiralık konut konusunda ciddi sorun yaratmaktadır. Bu kentlerin nüfus yoÄŸunluÄŸu “de-santralize” edilmeli yani dağıtılmalıdır. Bu yoÄŸunluÄŸu yaratan nedenlerden biri de, ÅŸehir içlerinde kurulmuÅŸ üniversitelerdir. Åžehir içindeki üniversiteler, sadece öÄŸrencileri deÄŸil kısmen ailelerini de merkeze çekmektedir.

-Belirli ölçeÄŸin üzerinde istihdamı olan iÅŸletmelerin mutlaka ÅŸehir merkezlerinden uzaklaÅŸtırılması lazımdır. Bunun altyapısı öncelikle ele alınmalıdır. Ä°ÅŸletmeler ÅŸehir dışına yöneldikçe kendi iÅŸçi-idari kadrolarını da aileleriyle birlikte dışarıya yönlendirecektir. Ancak kurulacak yeni yerleÅŸim yerleri 100 km’den daha yakın olmamalı, bu tedbir ÅŸehrin yayılmasına neden olmamalıdır.

-Yabancıya konut satışının durdurulması bir çözüm olarak düÅŸünülebilir ancak belirli bölgelerde yoÄŸunlaÅŸmasına izin verilmemek, satışlara kota koymak ve bunların satış bedeline belirli bir “konut fonu” ödentisi konarak azaltılması, bu ÅŸartlarda izin verilen satışlar azalırken, üzerinden belirli bir kazanç saÄŸlanması daha uygun olacaktır.
ÖrneÄŸin 400 bin dolarlık sınır çoÄŸu zaman muvazaalarla delinmekte, 150 bin dolarlık bir satış abartılabilmekte bundan kamu da bir ÅŸey kazanamamaktadır. Bu uygulama yine örneÄŸin “200 bin dolarlık gayrımenkul alımı+ devlete 200 bin dolarlık fon” gibi bir modele çevrilerek daha kazandırıcı olabilir.

Ve nihayet, bütün bu politikaların aynı stratejinin parçaları haline getirilmesi için tabii ki çeÅŸitli birimlere görevler verilmekle birlikte iÅŸin patronajının ve koordinasyonunun ayrı bir bakanlıkta toplanmasında yarar görürüz.
Åžimdilik düÅŸüncelerimizi bu kadarla sınırlayalım ve yeni fikirlerin oluÅŸmasını, düÅŸüncelerin geliÅŸtirilmesini bekleyelim.