Ä°mar barışı, imara aykırı ve ruhsata aykırı yapılara verilecek Yapı Kayıt Belgesi ile bu yapıların kayıt altına alınması ve yasallık kazanmasıdır. Ä°mara aykırı, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar, ruhsata uygun olup iskân alamamış yapılar, iskânlı fakat daha sonradan deÄŸiÅŸiklik ve ilaveler yapılmış birçok konut ve iÅŸyeri bu imar barışından faydalanabilecek.
Çevre ve Åžehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine Ä°liÅŸkin Usul ve Esaslara Ä°liÅŸkin TebliÄŸ uyarınca, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Yapı Kayıt Belgesi verilebilecek. Yani, imar barışı (Ä°mar Affı) gündeme gelir gelmez kaçak inÅŸaat yapanlar barıştan yararlanamayacak. Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekiyor. BaÅŸvuru usulü ve ödenecek bedeller, hazineye ait taşınmazların satışı, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmeyecek yapılar ile, belgenin düzenlenmesi sırasında yalan/yanlış beyanda bulunanlar hakkında yapılacak iÅŸlemlere iliÅŸkin hususlar bu tebliÄŸde açıklandı.
Biz de bu yazımızda imar barışından faydalanabilecek yapıları örneklerle açıklamaya çalışacağız.
1-Arsa Tapulu/hisse Tapulu Yerler
Arsa üzerinde yapı olduÄŸu halde sadece arsa tapusu var ise, inÅŸaat çalışmalarının tamamlanmadığı, oturma izninin olmadığı veya binanın kaçak olduÄŸu, yani binanın hukuken yok hükmünde olduÄŸu anlaşılmaktadır. Arsa tapulu yerlerin birden fazla maliki olabilir. Bu durumda arsa tapusu olan kiÅŸilerin tapusunda sahip olduÄŸu hisse oranları gösterilmektedir. Dolayısıyla, arsa tapulu bir evin satışında, resmi olarak o evin deÄŸil arsa hissesinin satışı yapılmaktadır.
Bu ÅŸekilde arsa tapulu/hisseli yerlerde imar barışından (Ä°mar Affı) faydalanmak için öncelikle arsanın üzerinde bir yapı olması gerekiyor. Ä°mar barışı düzenlemesiyle birlikte, bu yapının sahiplerinden herhangi biri, yapının tamamı için baÅŸvuruda bulunarak bu yapının yasallaÅŸmasını saÄŸlayabilecektir. Yapı kayıt bedeli, toplam yapı alanı ve yapı sahibinin arsadaki hissesi oranında hesaplanacak bedel üzerinden belirlenecektir.
Bir örnekle ifade etmek gerekirse, Ali ve Ahmet 300 m2 yüzölçümlü bir arsa üzerinde yarı yarıya hisse sahibi olsunlar. Arsanın üzerindeki 100m2 alanda yer alan gecekondu ise Ahmet’e ait olsun. Bu durumda Yapı Kayıt Belgesi bedeli 300m2 arsa yüzölçümü ve 100m2 toplam ev alanı için yapı sahibi Ahmet tarafından ödenecektir. Ali ise, arsa üzerinde hak sahibi olmasına raÄŸmen arsa üzerinde herhangi bir yapısı bulunmadığından herhangi bir bedel de ödemeyecektir.
2-Ä°skan Belgesi Olmayan Binalar
Ä°skan belgesi Belediye tarafından veriliyor. Ä°skan, binanın tasdik edilmiÅŸ projeye uygun yapıldığını, oturma izni olduÄŸunu ve yapı kullanım için izin alındığını gösteriyor. Ä°skan belgesi ile birlikte elektrik, su, doÄŸalgaz, telefon vs gibi hizmetler alınabiliyor. Binada bunlardan biri yerine getirilmemiÅŸ ise iskân belgesi alınamıyor.
Yapının tamamının ruhsatsız olarak yapılması, bina oturum ölçülerinin projeye uygun olarak yapılmaması, sığınak, otopark, yangın merpeninin bulunmaması gibi herhangi bir sebeple iskan belgesi bulunmayan binalarda, yapının tamamı için Yapı Kayıt Belgesi baÅŸvurusunda bulunarak imar barışından faydalanmak mümkün. Binanın iskansız olması halinde, malikler kendi bağımsız bölümleri için deÄŸil, yapının tamamı için baÅŸvuruda bulunabilecek. Hak sahiplerinden herhangi birinin baÅŸvuruda bulunması ve bedelin tamamının ödenmesi yeterlidir. Bu bedel malikler arasında eÅŸit oranda paylaÅŸtırılacaktır.
Dolayısıyla kat irtifakı kurulmuÅŸ ancak müteahhitlerin kusurları nedeniyle kat mülkiyetine geçiÅŸ yapılamamış birçok bina da imar barışından faydalanabilecek, böylece müteahhit maÄŸduru olan çok sayıda vatandaşın maÄŸduriyeti de son bulacaktır. Ayrıca gerekli ÅŸartların yerine getirilmesi halinde bu binalarda kat mülkiyeti tesis edilebilecektir.
3-Kaçak Siteler ve Plazalar
Ä°mar durumuna göre belli bir yükseklikte inÅŸaat izni verilmiÅŸ ancak bu yüksekliÄŸi aÅŸmış olan, dolayısıyla kaçak diye nitelendirilen site ve plazalar da imar barışından faydalanabilecek. Bu siteler, imara veya ruhsata aykırı yapıldığı için iskan belgesi alamıyorlardı. Ancak imar barışıyla birlikte, yapının tamamı için Yapı Kayıt Belgesi baÅŸvurusunda bulunarak imar barışından faydalanabilecekler.
4-Ruhsata/Projeye Aykırı Yapılar
Projeye aykırı yapıları ikiye ayırmak gerekiyor. Binanın iskanı olup da sonradan ruhsata aykırı eklenti, kapama iÅŸlemi vs ÅŸeklinde deÄŸiÅŸiklik yapılan bağımsız bölümler ve ruhsata/projeye aykırı yapıldığı için iskan belgesi alamamış yapılar. Her ikisi için de imar barışından faydalanmak mümkün.
Ä°skanı olup da sonradan ruhsata aykırı yapılan deÄŸiÅŸikliklere, iskan alındıktan sonra konutun ticari kullanıma dönüÅŸtürülmesi, dairelerin birleÅŸtirilmesi, balkon veya terasın kapatılması, dubleks dairenin iki daire olarak bölünmesi gibi aykırılıklar örnek olarak verilebilir. Ruhsata aykırı yapılan bu deÄŸiÅŸiklikler bildirilip bedeli ödenerek Yapı Kayıt Belgesi alınabilir ve söz konusu deÄŸiÅŸiklikler yasal bir hale getirilebilir.
Ancak, projede belirlenenden daha fazla kat çıkılması gibi projeye aykırılığın yapının tamamını ilgilendirmesi nedeniyle iskan alınamamış binalarda yapının tamamı için baÅŸvuruda bulunmak gerekiyor. Bunun için hak sahiplerinden herhangi birinin baÅŸvuruda bulunması ve bedelin tamamının ödenmesi yeterlidir.
5-Tapuda Konut Olarak GöründüÄŸü Halde Ä°ÅŸyeri Olarak Kullanılan Yerler
Aslında bir önceki maddede bundan bahsettik. Tapuda ve projede konut olarak görünen ancak iÅŸyeri olarak kullanılan yerler de imar barışından faydalanabilecek. Buna göre, ilgili aykırılığın bildirilerek Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde, yapı kullanma izni (iskan) aranmaksızın iÅŸyeri açma ve çalışma ruhsatı da verilebilecektir. Ancak yapının ileride yıkılması halinde bu belge geçerliliÄŸini yitirecek ve yapının yeniden yapılması halinde mevcut imar koÅŸulları ve yeni proje dikkate alınacaktır.
6-Hazineye Ait Araziler Üzerine Yapılmış Olan Yapılar
Hazine taşınmazının sosyal donatı için tahsisli olması hali hariç olmak üzere, hazineye ait araziler üzerine yapılmış yapılar için de Yapı Kayıt Belgesi verilebilecek. Hazine taşınmazı üzerindeki yapı sahipleri Yapı Kayıt Belgesi aldıktan sonra yapının bulunduÄŸu arsayı satın almak üzere Çevre ve Åžehircilik Bakanlığına müracaat edebilecek ve yıllardır kullandıkları bu yerleri rayiç bedel üzerinden satın alabileceklerdir.
7-İnşaat Halindeki Yapılar
Sadece yapılmış bitmiÅŸ binalar deÄŸil, inÅŸaat halindeki yapılar da imar barışından faydalanabilecek. Ancak bu yapılar 31 Aralık 2017 tarihi itibariyle bitmiÅŸ kısımları için ilave inÅŸaat alanı meydana getirmemek ÅŸartıyla Yapı Kayıt Belgesi alabileceklerdir. Yapı Kayıt Belgesi verilen bu kısımların eksik inÅŸaat iÅŸleri tamamlanabilecektir.
Bununla birlikte, Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlara izin verilen düzenleme kapsamında, belge sahibi yapılarda yapı kullanma izin belgesi (iskan) aranmaksızın iÅŸyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilecektir.
Peki, Hangi Yapılar İmar Barışından Faydalanamayacak?
Üçüncü kiÅŸilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar,
Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar,
BoÄŸaziçi Sahil Åžeridi ve öngörünüm bölgesi ile Ä°stanbul Tarihi Yarımadanın Sultanahmet ve Süleymaniye çevresi ve Gelibolu Tarihi Alan’da belirlenen yerler imar barışından faydalanamayacak.
Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilecek?
Ä°mar barışı kapsamında yapılan düzenlemeye göre, iskan alınamadığı için kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins deÄŸiÅŸikliÄŸi ve kat mülkiyeti tesis edilebilecek. Bunun için maliklerinin tümünün onayı ve varsa umumi hizmete ayrılan yerlere denk gelen alanların terk edilmesi gerekiyor.
Yani, Yapı Kayıt Belgesi alınmış olması tek başına yeterli olmayacak, maliklerin tamamının anlaÅŸması ve imar planında yol, yeÅŸil alan, park gibi kamu hizmetine ayrılan yerlerin terk edilmesi gerekecek. Kat mülkiyetine geçiÅŸ için, daha önce Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak ödenen bedel kadar bir bedel daha ödenecek.
Kat mülkiyetine geçiÅŸle birlikte bu yapıların alım ve satım iÅŸlemleri yasallık kazanacak ve arsa vasfından alınan emlak vergisi, yapı vasfından alınmaya baÅŸlanacağından vergi kayıpları önlenecek. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduÄŸu için bu binalar teminat, ipotek veya her türlü bankacılık iÅŸlemlerinde deÄŸerlendirmeye alınabileceÄŸinden, yapının ekonomik deÄŸeri artacak, alım satım gibi hukuki iÅŸlemlerde daha cazip hale gelecektir.
İmar Barışının Sağlayacağı Faydalar Nelerdir?
Birçok konut ve iÅŸyeri sahibi, kaçak veya imara/projeye aykırı yapılmış olması nedeniyle elektrik, su, doÄŸalgaz gibi hizmetlerden yasal olarak faydalanamıyor. Ä°mar barışıyla birlikte, Yapı Kayıt Belgesi alan bu yapılara elektrik, su ve doÄŸalgaz baÄŸlanabilecek.
Ä°mar Kanunu’na göre alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen para cezaları da iptal edilecek. Ayrıca açılmış ceza davaları da düÅŸecek. Bunun sonucu olarak da Yapı Kayıt Belgesi alan binalar için yıkılma endiÅŸesi son bulacak. Ancak deprem riski açısından alınması gereken her türlü tedbirin yapı malikler tarafından alınması gerekiyor.
Yapı Kayıt Belgesi ile yasal hale gelen bu yapılar ekonomik bir deÄŸer olarak gösterilebilecek. Özellikle Yapı Kayıt Belgesine sahip yapıların kat mülkiyetine geçmesiyle birlikte daire ve iÅŸyerlerinin deÄŸeri en az 2-3 katına çıkacak, bununla birlikte krediyle satış için uygun hale geleceÄŸinden alım satış iÅŸlemlerinde öncelikli olarak tercih edilecektir. Yani, hem alıcı hem de satıcı için avantajlı bir durum söz konusu olacak.
BaÅŸvuru Yaparken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?
Müracaatlar e-devlet sistemi üzerinden veya Bakanlığın yetkilendireceÄŸi kuruluÅŸlara baÅŸvurularak yapılıyor. BaÅŸvuru sırasında imara aykırılıkların doÄŸru tespit edilmesi ve beyanda bulunurken doÄŸru bilgi verilmesi önemli. Maliklerin beyanları esas alınarak Yapı Kayıt Belgesi bedelleri belirlenecektir. Beyanların gerçeÄŸi yansıtmaması halinde Yapı Kayıt Belgesi verilmeyeceÄŸi gibi tahsil edilen bu bedeller de iade edilmeyecek. Aynı zamanda baÅŸvuru sırasında yalan veya yanlış beyanda bulunanlar hakkında “Resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan”da bulunmaktan suç duyurusunda bulunulacaktır. Dolayısıyla baÅŸvuru yapılırken çok dikkatli olunmasını, gerekirse bu konuda uzman hukukçulardan yardım alınmasını tavsiye ederiz.
Avukat Kadir KURTULUŞ - Avukat Figen ŞİMŞEK
emlakkulisi.com isimli sitenin, 2 Temmuz 2018 tarihli nüshasından alınmıştır.
KAYNAK: https://emlakkulisi.com.tr/imar-barisindankimler-faydalanabilir/575251