KÄ°RACININ TAHLÄ°YE TAAHHÜDÜ Ä°LE TAHLÄ°YESÄ°

Kiracıların, kiraya verenlerden tarafından mecurdan tahliye edilmesi bilhassa son dönemde uygulamada karşılaşılan önemli bir problemdir. Hem kiracı hem de kiraya veren açısından önemli olacak sonuçlar doÄŸurur. Hukuki prosedürün düzgün iÅŸletilmesi de aynı öneme sahiptir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu genel yapısı itibariyle kiracıyı koruyan bir yaklaşım göstermiÅŸtir. Ancak kiraya veren kiÅŸiye de belirli durumlarda kiracının tahliyesi imkânı tanınmıştır.

Bir kira sözleÅŸmesinin belirli bir süre için yapılması o taşınmazın kira süresi sonunda geri verileceÄŸi anlamına gelmemektedir. Yukarıda belirttiÄŸimiz üzere kanun kiracıyı koruyan bir yaklaşım sergileyerek sürenin sonunda sözleÅŸmeyi sonlandırma hakkını kiracıya vermiÅŸtir. Kiracı kira bedelini ödediÄŸi süre boyunca kiralanan taşınmazı kullanmaya devam edebilmektedir. Lakin kanun tarafından kiraya verene bu hak tanınmamıştır.

Bunun tek istisnası tahliye taahhütnamesidir. Kiracı sürenin sonunda veya baÅŸka bir tarihte konutu veya iÅŸyerini terk edeceÄŸini ÅŸartlarına uyarak bir tahliye taahhütnamesi ile beyan ederse kiraya veren o tarihte kiracıyı çıkarabilme hakkına haiz olacaktır.

Kiracı tahliyesi için birçok yol söz konusudur. Yazılı tahliye taahhütnamesi bunlardan yalnızca birisidir. Tahliye taahhütnamesi kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı terk edeceÄŸine iliÅŸkin beyandır. Bu beyan Yargıtay kararları ve kanun çerçevesinde ortaya çıkan sıkı ÅŸekil ÅŸartlarına baÄŸlıdır. TBK m. 352 düzenlemesi kiracı tahliyesi yollarından tahliye taahhütnamesi imkanına kısaca deÄŸinmiÅŸtir.

Tahliye taahhütnamesi kiÅŸiye tek başına kiracı çıkarma imkânı tanımamaktadır. Kiracının tahliyesini saÄŸlamaya yönelik hukuki imkanları kullanma hakkı tanır. TBK m.352 düzenlemesi elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kiÅŸiye iki imkân tanımaktadır;

i. Tahliye davası açmak suretiyle kiracı çıkarılabilmektedir. Kanunda belirtildiÄŸi üzere bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boÅŸaltmak için beyan ettiÄŸi tarihten baÅŸlayarak mutlaka bir aylık süre içerisinde açılmalıdır.

ii. Ä°cra dairesi kanalıyla da tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi saÄŸlanır.

Tahliye taahhütnamesi geçerliliÄŸi birtakım ÅŸartların varlığına baÄŸlı olmaktadır. Bu ÅŸartların tamamı kanuni düzenlemelere dayanmamaktadır. Yargı uygulamasında kabul edilen ve uyulmaması halinde tahliye taahhütnamesini geçersiz kılan nedenler de söz konusudur.

Bunlar;

I. Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Åžekle Tabidir.

Kiralanan taşınmazın belirlenen tarihte boÅŸaltılacağı beyanı yazılı olarak verilmelidir. Bu ÅŸart kanun maddesinde açıkça belirtilmiÅŸtir. Burada adi yazılı ÅŸekilden bahsedilmektedir.

Ayrıca noterden onaylama gibi ÅŸartlar söz konusu deÄŸildir. Ancak iki taraf da eÄŸer isterse bu yazılılık ÅŸartını daha da sıkılaÅŸtırabilirler. Taraflar isterlerse bu taahhüt noterde yapılabilir.

Bununla beraber bu sözleÅŸmenin noterde yapılması uygulamada büyük kolaylık saÄŸlamaktadır. Bu ÅŸekilde yapılan bir tahliye taahhüdüne kiracının itiraz etme imkanı oldukça azalır ve icra dairesi yahut mahkemenin kapsamlı araÅŸtırmalar yapmasına gerek kalmaz.

II. Tahliye Taahhütnamesi Kiracı Tarafından Bizzat yahut Bu Konuda Özel Olarak YetkilendirdiÄŸi Temsilcisi Tarafından Verilebilir.

Tahliye taahhütnamesi kiracının önemli bir hakkını elinden alıyor olması ve kiraya verene kanunda normal ÅŸartlarda tanımamış bir hak veriyor olması dolayısıyla büyük önem taşır. Bu nedenle bu sözleÅŸmeyi kira sözleÅŸmesinin muhatabı olan kiracı dışında diÄŸer aile bireyleri vb. kimse imzalayamaz. DiÄŸer bir deyiÅŸle yalnızca kiracı bu sözleÅŸmeyi imzalayabilir.

Bununla beraber kiracının vekil tayin ettiÄŸi bir kiÅŸi bu sözleÅŸmeyi kiracıyı temsilen imzalayabilir. Burada da genel vekaletname yetersiz kalmaktadır. KiÅŸi tahliye taahhütnamesi imzalamak konusunda özel olarak vekil tayin edilmiÅŸ olmalıdır.

III. Tahliye Taahhütnamesinde Taşınmazın BoÅŸaltılacağı Tarihin BelirlenmiÅŸ Olması Gerekir.

Burada belirli tarihten kasıt gün – ay – yıl ÅŸeklinde yazılmış bir tarihtir. Bununla beraber gün – ay – yıl ÅŸeklinde olmayıp da ifadeden ne zaman olduÄŸu anlaşılan tarihler de geçerli kabul edilir. Ancak muÄŸlak ifadeler tahliye taahhütnamesini geçersiz kılar. Sadece kiralanan taşınmazın tahliye edileceÄŸine dair kayıtlar da taahhütnameyi geçersiz kılar.

“Temmuz 2022” gibi tarihlerin geçerliliÄŸi tartışmalı olmakla birlikte Yargıtay bu ÅŸekilde bir tarihin Temmuz ayının son gününü belirttiÄŸini kabul ederek taahhütnameyi geçerli kabul etmiÅŸtir.

Tahliye taahhütnamesinde gösterilecek olan bu söz konusu tarihin belirli süreli sözleÅŸmelerde sürenin bitiminden önce yahut sonra olmasının bir sakıncası yoktur. Ä°ki yıllığına imzalanan bir sözleÅŸme dolayısıyla kiracı dilerse 3 yıl sonrası için tahliye taahhütnamesi verebileceÄŸi gibi 1 yıl sonrası için de tahliye taahhütnamesi verebilecektir.

IV. Tahliye Taahhütnamesi Verilirken KiÅŸinin Ä°radesi Serbest Olmalı, Sakatlanmış Olmamalıdır.

Tahliye taahhütnamesi sonuç olarak bir sözleÅŸmedir. Bu nedenle eÄŸer hata, hile yahut korkutma yolları ile alınmışsa Türk Borçlar Kanunu irade sakatlıkları genel hükümleri uyarınca geçersiz kabul edilecektir. KiÅŸi bu sözleÅŸmeyi 1 yıllık süre içerisinde iptal etmek durumundadır. Aksi halde sözleÅŸme geçerliliÄŸini sürdürecektir.

V. Tahliye Taahhütnamesi Kira SözleÅŸmesinin Ä°mzalanması Sırasında Yahut Ä°mzalanmadan Önce VerilmiÅŸse Geçersiz Olur.

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliÄŸi konusunda en önemli ÅŸart söz konusu taahhütnamenin ne zaman alınacağıdır. Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir. Uygulamada bu süre 15 gün veya 1 ay olarak belirlenebilir. Bu kuralın konulmasının amacı zor durumda kalan kiracıyı korumaktır. Kiraya verenin taşınmazı ancak taahhütname karşılığında kiralayacağı gibi bir zorlamada bulunmasını engellemektir. Zira belirli süreli kira sözleÅŸmesini süre bitiminde sonlandırma hakkını kanun yalnızca kiracıya tanımıştır.

Bu baÄŸlamda tahliye taahhütnamesi kira sözleÅŸmesinin yapılmasından ve taşınmazın tesliminden sonra alınabilir. Burada belirli bir süre içerisinde yapılma zorunluluÄŸu yoktur. Kira sözleÅŸmesinde belirlenen süre içerisinde tahliye taahhütnamesi alınabileceÄŸi gibi sözleÅŸme süresinin uzatıldığı dönemlerde de alınabilmektedir.

Uygulamada kiraya veren kiÅŸilerin kira sözleÅŸmesi ile yaptığı tahliye taahhütnamesine ileri bir tarih koyarak geçerlilik saÄŸlamaya çalıştığı görülmektedir. Bu durumda kiÅŸinin iradesi sakatlanmış olacaktır. Kiracı böyle bir durumda her türlü delil ile sözleÅŸmenin sakat olduÄŸunu ileri sürebilir.

Tahliye taahhütnamesi alınması zor bir taahhütnamedir. Kiraya veren kiÅŸiye önemli bir hak (tahliye imkanı) tanırken kiracının da önemli bir hakkını (sözleÅŸmeyi uzatma hakkını) elinden almış olur. Burada kiracı taahhüt ettiÄŸi tarihte taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Taahhüdüne uymaması hali için sözleÅŸmede öngörülen cezai ÅŸart geçerli kabul edilir. Yani taraflar eÄŸer bir cezai ÅŸart koymuÅŸlarsa kiracı tahliye etmemesi halinde bu cezai ÅŸartı ödemek durumunda kalır.

Ancak fahiÅŸ miktarlarda belirtilen cezai ÅŸart hükmü geçersiz kabul edilir. Cezai ÅŸartın geçersizliÄŸi tahliye taahhütnamesinin geçerliliÄŸine etki etmez. Yani taahhütname geçerli olur ancak fahiÅŸ miktardaki cezai ÅŸart geçersiz olur. (Ä°stanbul 6. Hukuk Dairesi 2013/16564 E., 2014/8813 K.)

Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin iptal edilmesi için iki tarafın da bu konuda iradesinin uyuÅŸması ve anlaÅŸma yapması gerekmektedir. Bu sözleÅŸme yazılı olmak durumunda deÄŸildir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı olarak yapılması tavsiye edilmektedir. Böyle bir durumda tahliye taahhütnamesinden geçerli bir ÅŸekilde dönülmüÅŸ olur. Yahut yazılı tahliye taahhütnamesini kiraya veren kiÅŸi kiracıya vererek bu sözleÅŸmeyi sonlandırabilir.

Bununla beraber irade sakatlığı ile verilen tahliye taahhütnameleri irade sakatlığı (hata, hile, korkutma) dolayısıyla geçersizdir. Burada bu sözleÅŸmelerin hukuki niteliÄŸi için “iptal edilebilirlik” tabiri kullanılır. Bunun anlamı iradesi sakatlanan kiÅŸi eÄŸer bir yıllık süre içerisinde bu sözleÅŸmeyi iptal ettiÄŸini tek taraflı olarak beyan etmez ise sözleÅŸme geçerli olarak devam eder. Yani tahliye taahhütnamesini kiracı böyle bir durumda iptal edebilir.

Ä°rade sakatlığı dışında baÅŸka bir neden dolayısıyla geçersiz olan tahliye taahhütnamesinin zaten iptal edilmesine gerek yoktur. Yukarıda sayılan geçerlilik ÅŸartlarını taşımayan bir taahhütname zaten geçerli olmadığı için iptal edilmesine de gerek yoktur. Buna dayanılarak baÅŸlatılan bir tahliye sürecinde bu geçersizliÄŸin öne sürülmesi yeterli olacaktır.

Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduÄŸunu düÅŸünen kiracı, buna yönelik itirazını her zaman ileri sürebilir. Kendisine karşı baÅŸlatılan hukuki prosedür içerisinde bu itirazını ileri sürebileceÄŸi gibi geçersizliÄŸin tespiti için bir tespit davası da açabilmektedir.

Yukarıda da belirttiÄŸimiz gibi kimi zaman kötü niyetli kiraya verenler tahliye taahhütnamesini sanki kiralanan taşınmazın tesliminden sonra almış gibi tarih yazmaktadır. Böyle bir durumda zor durumda kalan kiracıya karşı bir zorlama durumu söz konusu olacaktır. Kiracı bu durumu her türlü delille ispat ederek tahliye taahhütnamesinin geçersizliÄŸini ileri sürebilir. Dava açarak bunun tespitini saÄŸlayabilir. Yahut açılmış bir davada senetle ispat kuralına baÄŸlı olmaksızın her türlü ispat aracı ile sözleÅŸmenin geçersizliÄŸini ileri sürebilir.

Kiracıların birden fazla olduÄŸu durumlarda tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tamamının bu taahhütte bulunması gerekmektedir. Yalnızca bir kiracıdan alınan taahhütname tahliye davasında tahliye için yeterli kabul edilmez. Ä°cra dairesi tarafından da itibar edilmeyecektir.

Bütün kiracılardan alınan tahliye taahhüdü ile tahliye davası açıldığı zaman bütün kiracılar davalı sıfatını haiz olurlar. Zorunlu olarak dava arkadaşı kabul edilirler. Dava tamamına karşı açılır. Ä°crai iÅŸlem yapılacaksa da muhatap yine kiracıların tamamı olur.

Taşınmazı kiralayan kiracı eÄŸer kiraladığı bu taşınmazı baÅŸkasına kiralarsa alt kira durumu söz konusu olmaktadır. Taşınmazı kiralayan 3. kiÅŸiye de alt kiracı denir. Alt kiracı asıl kira sözleÅŸmesinin tarafı deÄŸildir. Bu nedenle tahliye davasının muhatabı ancak ilk kiracı olabilir.

Normal ÅŸartlarda TBK hükümlerine göre kiraya veren kiÅŸinin kiracıya karşı öne sürebileceÄŸi haklar alt kiracıya karşı da ileri sürülebilmektedir. Ancak tahliye taahhütnamesine dayanılarak baÅŸlatılacak tahliye süreci bu kuralın istisnasını oluÅŸturmaktadır. Yani kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi alt kiracıya sirayet etmeyecek ve ona karşı ileri sürülemeyecektir. Ancak alt kiracıdan da bir taahhütname alınırsa o zaman ona karşı gerekli hukuki prosedür baÅŸlatılabilir.

Bununla beraber herhangi bir ÅŸekilde asıl kiracı hakkında verilen tahliye kararı alt kiracı için de geçerli olur ve onun tahliyesi saÄŸlanabilir. Ancak belirttiÄŸimiz gibi asıl kiracıdan alınan taahhütname üzerine direkt olarak alt kiracıya karşı tahliye süreci baÅŸlatmak mümkün deÄŸildir.

Tahliye taahhütnamesini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu m.352’de tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih itibariyle 1 ay içerisinde kiraya veren kiÅŸinin tahliye için tanınan imkanları kullanması gerektiÄŸi belirtilmiÅŸtir. Buna baÄŸlı olarak kiÅŸi bu 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açmazsa yahut icra dairesine baÅŸvurmazsa bu hakkını kaybeder.

Türk Borçlar Kanunu 353. maddesi tahliye davası açma hakkı bulunan kiÅŸinin dava açma süresi içerisinde kiracıya dava açacağına dair bir ihtarname göndermesi ile dava açma hakkının süresini uzatmış olma imkânı tanımaktadır. Yani kiÅŸi bu süre içerisinde gönderdiÄŸi bir ihtarname ile dava açma süresi içerisinde dava açmamışsa eÄŸer 1 kira yılı için bu hakkı uzamış olur. Buna göre bu hükmün tahliye taahhütnamesine kıyasen uygulanması sonucunda kiÅŸi eÄŸer 1 aylık süre içerisinde tahliye süreci baÅŸlatmaz ancak ihtarname çekerse 1 kira yılı sonuna kadar bu hakkı elde etmiÅŸ olur.

facebook'tan alınmıştır