Ne kadar da sıcaktır, hoştur değil mi?

Barınak, korunak, altına sığındığımız çatı falan…

Sonra kadını yüceltmek için “Yuvayı diÅŸi kuÅŸ yapar” deriz mesela.

BaÅŸka?

Bir de “yuvamızı yapanlar” sözü vardır tabii…

Ne enteresan deÄŸil mi? Åžu yuvayı; hem sıcaktır, hoÅŸtur diye insanın içini ısıtan duygularla dile getirip benimsiyor; kadını, “yuvayı yapan diÅŸi kuÅŸtur” diye adeta kutsuyoruz, sonra da tam tersine dönüp, birinin kötülüÄŸünden söz ederken “yuvamızı yaptı” diye anlatıyor ya da ona haddini bildirmek için “yuvasını yapacağım” diyoruz.

Hani yabancının biri çat pat öÄŸrendiÄŸi kelimelerle “Siz Türklerde yuva yapmak nasıl bir ÅŸeydir, tam anlayamadım; iyi mi yoksa kötü mü?” diye sorsa ne demek gerekir acaba diye düÅŸünmüÅŸümdür hep.

Bilmem böyle bir durumda siz ne dersiniz?

*

Konu kiÅŸisel olarak deÄŸerlendirildiÄŸinde kuÅŸkusuz birbirine ters de düÅŸebilen çok deÄŸiÅŸik fikirler çıkabilir ortaya ama; mesela bu iÅŸi biraz daha geniÅŸçe tutup memleket çapında yani “makro ölçekte” düÅŸünsek:

Hani reklamlarında “Ä°ÅŸte size bizden sıcak bir yuva” gibi söylemleri olan ve bazen bir çırpıda binlerce konut yapan müteahhitler…

Kentsel dönüÅŸüm diyerek ortadan kaldırılan mahalleler ve çoÄŸu zaman o mahallelileri de kaldıran büyük “dönüÅŸüm” iÅŸleri…

Yukarıdaki bakış açılarına göre bunlar sizce ne kadar olumlu, ne kadar sevindirici ya da sırasında ne kadar “yuva yapıcı” olarak deÄŸerlendirilir acaba?

Bunu bilemiyorum ama bu konu etrafında hep birlikte kısa bir tur atmaya ne dersiniz?

*

Bir gün tapusu alınıp kiÅŸisel mülkümüz olduÄŸunda artık adına “yuva” diyebileceÄŸimiz o “konut inÅŸaatları” açısından bazı istatistiksel bilgiler ÅŸöyle:

Türkiye Müteahhitler BirliÄŸi’nin TÜÄ°K verilerinden yararlanarak hazırladığı ve Temmuz 2021’de yayınladığı “Ä°nÅŸaat Sektörü Analizi”ne göre:

Türkiye’de son yıllarda giderek artan biçimde konut üretilmiÅŸ ve ciddi bir stok fazlası oluÅŸmuÅŸ.

Bunların sayıları:

-2020 sonunda 1 milyon 464 bin 331

-2021’in ilk çeyreÄŸinde ise 1 milyon 543 bin 255

Resmi sayılar böyle.

Stoklar bu rakamlar dolayında olmasına karşılık konut üretiminde genelde bir bolluk olduÄŸu düÅŸünülmüÅŸ ve son yıllarda satışları üzerindeki KDV indirilip çıkarılarak üretime fiyat yoluyla bir ayar verilmeye çalışılmış.

Anlaşıldığı kadarıyla bir yandan iç, diÄŸer yandan dış göç üst üste gelince bu iÅŸ oldukça avantajlı hale gelmiÅŸ ve “ben de müteahhidim” diyen pek çok kiÅŸi adeta “Piyasaya dalmış”.

Ä°ÅŸi götüren götürebildiÄŸi kadar götürmüÅŸ, bir projede parayı batıran hemen ikinci bir projeyi baÅŸlatarak ikincinin parasıyla birinciyi tamamlamış, ev maketleri gösterilip paralar toplanmış, kimi inÅŸaatlar yarım kalmış falan…

Sonuçta, etrafa baktığımızda hepimizin gördüÄŸü memleket manzaraları.

Görünen tarafı bu da görünmeyen tarafı ne?

Tabii sokak sokak gezmek, bütün bunları öyle çıplak gözle saymak mümkün olmadığına göre çok güvenilir olmasa da yine rakamlara dönmekte yarar var.

1. Sektörel yayınlara göre de Türkiye’de 2020 yılında iki milyon kadar “yapılmış ama satılmamış konut stoku” varmış. Yani yeni yapılmış, “sıfır” dediÄŸimiz türden fakat alan olmamış…

Bu stok rakamı, araya giren pandemi ve inÅŸaattaki yüksek maliyetler dolayısıyla günümüze doÄŸru biraz düÅŸmüÅŸ.

2. Bir de satılmış ama içinde kimsenin oturmadığı yani “boÅŸ” tutulan konutlar var.

Bunların sayısı konusunda da tam bir bilgiye ulaÅŸmak mümkün deÄŸil. Ancak ÅŸu bilgi parçacıklarından yola çıkarak bir yaklaşımda bulunmak mümkün.

-Ä°kametgaha Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi’ne göre ülkemizde 1 milyon 800 bin civarında ev boÅŸ görünüyor. Ancak bunun adres kayıtlarındaki bazı aksaklıklar dolayısıyla yüksek çıktığı da düÅŸünülebilir.

-Ä°stanbul BüyükÅŸehir Belediyesi (Ä°BB) Ä°mar ve Åžehircilik Daire BaÅŸkanı’na göre ise “Sadece” Ä°stanbul’da 400-700 bin civarı boÅŸ tutulan daire var.

Hangi rakamı kabul edeceğiz?

Haydi, çok çok iyimser bir tahminle bütün Türkiye için bu boÅŸ tutulan konut rakamını sadece 500 bin kabul edelim.

Bizde ayrıntılı ve güvenilir istatistik bulmak zor ve ne yazık ki akla mantığa çok ters gelmedikçe bunlarla yetinmek zorundayız ama, bu nedenle ve ihtiyatla kabul edeceÄŸimiz sayılara göre Türkiye’de ÅŸu sıralar ve muhtemelen son senelerdeki duruma göre “yapılmış ancak satılsın-satılmasın içinde kimsenin oturmadığı daha doÄŸrusu oturmayı hasretle bekleyenlere karşın kabaca “boÅŸ” duruyor ya da “boÅŸ tutuluyor” diyebileceÄŸimiz en az 2 milyon konut olduÄŸu gibi bir gerçekle karşılaşıyoruz.

Bu arada piyasada müthiÅŸ bir “kiralık konut” arayışı var…

Bu alanda hem kiralık arayan çok hem istenen kiralar çok yüksek.

Enteresan geliyor tabii insana. Åžu kadar bina boÅŸken, bina kiraları yüksek ve insanlar sokak sokak kiralık yer bulma peÅŸinde.

Yani konut konusunda “varlık içinde darlık”.

Yani “ben burayı boÅŸ tutarım ama yine de kiraya vermem” durumu.

Neden?

Hadi ekonomi versin bakalım bunun cevabını…

Deniyor ki,

-Evet, bizde kentsel dönüÅŸümdü, ucuz krediydi, belediyeler bizdenken yapalım falan derken bunlar nasıl olsa satılır diye çok konut yapıldı.

-Dolayısıyla piyasada hala büyük ölçüde “stok fazlası” var.

Fiyatlar yüksek, satıştaki ev sayısı fazla.

-Sonra bu konutların üretim maliyetleri ve dolayısıyla satış fiyatları öyle arttı ki fiyatlar “evsizlerin” alabileceÄŸi ölçüleri aÅŸtı.

-DiÄŸer taraftan mevduata verilen faizler öyle düÅŸük, diÄŸer yatırım araçları o kadar güvensiz ve istikrarsız ki; zaten çoÄŸu lüks olarak yapılan bu inÅŸaatlar giderek bir “yatırım” aracı haline dönüÅŸtü. Yani bu evleri alan ya da alabilecek olanlar aslında iyi kötü yazlık-kışlık evi olan, aldığı zaman içinde oturmayacak olanlar.

-Yine de “Peki hadi kendi oturmuyor, baÅŸkasını niye oturtmuyor o zaman?” “ne oturuyor ne kiraya vermiyorsa niye almış?” “Niye kiraya vermiyor da kiralar bu kadar yükseliyor, kiralık bulmak böyle mesele oluyor” diyecekseniz, olay baÅŸka:

Sahipleri bunları yatırım aracı olarak aldığı için kiracının parasından çok malının ileride ne kadara satılabileceÄŸini düÅŸünüyor. Piyasasını uygun görünce o gün satacağı eve niye bir de kiracı soksun da sonra çıkaracağım diye uÄŸraÅŸsın ki? Dolayısıyla, bunları alanlar büyük birikim sahibi. Sırasında bastırıyor parayı, ellisini yüzünü bile birden alıp atıyor tapularını kenara.

-Adam karlı mı? Karlı tabii, çünkü demir, çimento, enerji fiyatları ve kurlar dolayısıyla fiyatlar giderek öyle yükseliyor ki kiradan kazanacağı devede kulak kalır.

Peki bundan memleket açısından ne sonuç çıkar?

-Birincisi, adam parasını faizde ya da bir baÅŸka biçimde deÄŸerlendiremediÄŸi için Türkiye’de yatırımlar öyle üretime, fabrikaya falan deÄŸil betona kayıyor.

-Ä°kincisi, hani “Nereye gidiyor bu memleketin paraları” diyoruz ya? Bak otur hesap yap: Åžimdi çoÄŸu da lüks olan bu satılmamış yeni daireler ile satılmış ama boÅŸ tutulanlar birlikte düÅŸünüldüÄŸünde en az 2 milyon kadar daire var ya…

Bunların yerli parayla olan fiyatları her gün deÄŸiÅŸtiÄŸi için dolar cinsinden hesaplayıp her biri için ortalama fiyatı 250 bin dolar dersek, biz kapı kapı döviz arar ve ÅŸu ara yüzde 8’lerle filan borçlanmaya razıyı iken, toplamda burada bedavadan yatan paramız ne kadar biliyor musun?

Yapalım hesabı: (1.500.000 satılmamış stok + 500.000 satılmış ama boş tutulan=) toplamda 2.000.000 konut.

Çarpın bunu ortalama 250 bin dolarla, sonuç: 500 milyar dolar.

Ne dersiniz buna?

Müteahhitlik sektörünün önü açılarak alabildiÄŸine teÅŸviki, plansız programsız konut yatırımları, düÅŸük faiz ve güven vermeyen diÄŸer yatırım araçları sonunda sırtımızda sırf bu nedenlerle taşıdığımız yük, en ihtiyatlı hesaplamalara göre bile tam 500 milyar dolar deÄŸil mi?

Ülkenin bu ekonomik koÅŸullarında çok müthiÅŸ bir para tabii…

Hani şu bizim Merkez Bankası'ndaki eksi rezervimizin 10, herkesin diline dolayıp hesabını sorduğu 128 milyar doların tam 4 katı kadar "bişey".

Åžimdi tekrar baÅŸa dönelim ve soralım o zaman:

Türkiye 3-5 milyarlık bir swap yani emanet para için bile her türlü gayret ve tavizle cebelleÅŸirken; bu politikalar ve plansızlıkla biz acaba yuva sahipleri için sıcak yuvalar mı yaptık yoksa yuvamız mı yapıldı?

Åžu “yuva yapma” konusunda en azından ilerideki günlerde acaba daha saÄŸlıklı bir tanımda anlaÅŸabilecek miyiz?

Yuva iÅŸi beklediÄŸimiz gibi mi gidiyor?

“Hayır, burada büyük bir yanlış var” diyorsak; acaba bu yanlışı bazı kur, faiz ve vergi politikalarıyla birlikte birkaç yıl içerisinde ortadan kaldırmak, bu gereksiz yükü sırtımızdan atmak çok mu zor?

Konutu boÅŸ tutarak kullanılan mülkiyet hakkının, toplumu bu kadar sıkıntıya sokan keyfi kullanımını örneÄŸin sadece basit bir vergi yüklemesiyle topluma daha yararlı hale getirip ÅŸu fahiÅŸ kira artışlarını bir ölçüde dizginlemek, buralara yönelen paraları daha üretken alanlara kaydırmak yapılamayacak bir ÅŸey midir?

DeÄŸil elbette.

Biz bu yazı çerçevesinde ÅŸimdilik sadece bunun kapısını aralamakla yetinelim, soran olursa buradayız, gerektiÄŸinde ayrıntıyı da konuÅŸuruz.